Eski Binalarda İtiraz Edenin Payı Satılacak Veya Devlet Alacak

Kentsel dönüşümde 'salt çoğunluk' dönemi: İtiraz edenin payı satılacak veya devlet alacak

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, riskli binaların yıkımı ve yeniden inşasıyla ilgili süreçlerde devrim niteliğinde değişiklikler içeren yeni uygulama yönetmeliğini yayımladı.

HASARLI BİNALAR HIZLA YIKILACAK: Deprem bölgesindeki illerde hasarlı binaların hızla yıkılması için yargılamadaki bazı süreler kısaltılıyor. Davaların ortalama 170 günde bitmesi ve tehlike oluşturan binaların hızla yıkılması planlanıyor.

Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 dönemi! Teklif, TBMM’ye sunuldu: Salt çoğunluk yeterli olacak

YÜZDE 50+1 KURALI: Riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde kararlar salt çoğunlukla yani yüzde 50+1 ile alınabilecek. Mevcut sistemde maliklerin üçte ikisinin karara destek vermesi gerektiği için dönüşüm bir türlü gerçekleştirilemiyordu. Ayrıca yapı ruhsatı alınması da dâhil olmak üzere, mal sahiplerinin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemlerin maliklerin salt çoğunluğu ile alacakları karara istinaden yapılabilmesine de imkân sağlanıyor.

Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 dönemi! Teklif, TBMM’ye sunuldu: Salt çoğunluk yeterli olacak

RİSKLİ BİNAYA ÇİLİNGİR İLE GİRİLECEK: Riskli yapıların tespiti malik ya da kiracılar tarafından engellenirse mülki idare amirinden izin alınıp çilingirle binaya girilecek ve gerekli tespit yapılacak. Yine riskli yapıların tahliyesinde, mülki idari amirin izni ve kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanlar açtırılacak ve tahliye yapılacak.

Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 dönemi! Teklif, TBMM’ye sunuldu: Salt çoğunluk yeterli olacak

KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞI: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmasına ilişkin esaslar yasaya taşınarak güçlendiriliyor. Dönüşüm alanlarında elektrik, su, doğalgaz işlemlerinin durdurulması gibi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na ait birçok yetki de başkanlığa devrediliyor.

Kentsel dönüşümde yüzde 50+1 dönemi! Teklif, TBMM’ye sunuldu: Salt çoğunluk yeterli olacak

YERLEŞİM YERLERİ DE REZERV ALAN: Kentsel dönüşüm için rezerv alan sadece yeni yerler olmayacak. Mevcut yerleşim yerlerindeki alanlar da rezerv yapı olanı olarak belirlenebilecek.

TEBLİĞ KOLAYLAŞIYOR: Riskli yapılara ilişkin tebliğ binanın kapısına asılarak, e-Devlet'ten bildirilerek ya da muhtarlıklarda ilan edilerek yapılmış sayılacak.

MALİ YARDIM YAPILACAK: Anlaşma ile tahliyesi gerçekleştirilen riskli yapıların hak sahiplerine mali yardım yapılabilecek.

ORTAK MÜLKİYET: Dönüşümde yeni binanın borcunu ödeyemeyecek dar gelirli vatandaşlara yönelik kolaylık da getiriliyor. Dar gelirlilerin evleri tapuda hak sahibi ile başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil ettirilecek.

 Kentsel dönüşümde 15 gün kuralı: Karara katılmayanın arsasını devlet alacak

 Kentsel dönüşümde '15 gün' şeklinde kritik eşik verildi. Resmi Gazete’de yayımlanan yeni yönetmeliğe göre, salt çoğunlukla alınan karara 15 gün içinde itiraz etmeyen veya teklifi incelemeyen hak sahiplerinin arsa payları, devlet tarafından satın alınabilecek.

​

Eski Binalarda İtiraz Edenin Payı Satılacak Veya Devlet Alacak

Bugün itibarıyla yürürlüğe giren düzenlemeyle, karar alma süreçlerindeki engeller kaldırılırken "salt çoğunluk" ilkesi ve "kamu alım önceliği" sistemi getirildi.

Deprem dirençli kentler oluşturma hedefi doğrultusunda, 6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde kapsamlı bir değişikliğe gidildi. Resmi Gazete’de yayımlanan kararla birlikte, dönüşüm süreçlerini kilitleyen "ortak karar" zorlukları aşılıyor ve mülkiyet hakları ile kamu yararı arasında yeni bir denge kuruluyor.

TOPLANTI VE KARAR ALMA SÜREÇLERİNDE İLAN YÖNTEMİ
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalara dair karar alma süreci kolaylaştırıldı:

ÇAĞRI USULÜ: Maliklerden sadece birinin istemiyle tüm paydaşlar toplantıya çağrılabilecek.

İLAN YOLUYLA TEBLİGAT: Toplantı yeri ve zamanı, ilgili muhtarlıkta ya da henüz yıkılmamış binaların girişine asılacak ilanlarla 15 gün süreyle duyurulacak. Noter vasıtasıyla da bildirim yapılabilecek ancak ilan yoluyla yapılan duyurularda, ilanın son günü tüm paydaşlara tebligat yapılmış sayılacak.

SALT ÇOĞUNLUK: Kararlar, eskiden olduğu gibi hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınacak ve tutanağa bağlanacak.

İTİRAZ HAKKI VE BİLDİRİM DETAYLARI
Alınan kararlara katılmayan veya toplantıda bulunmayan maliklere yönelik bildirimler sıkı kurallara bağlandı. Karar tutanağı ve anlaşma şartlarını içeren teklifler; tapuda elektronik tebligat adresi olanlara dijital ortamda, olmayanlara ise noter vasıtasıyla veya muhtarlık ilanıyla bildirilecek.

SÜRE BAŞLANGICI: Elektronik bildirimler, adrese ulaştığı günü izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlık ilanları ise ilanın son gününde tebliğ edilmiş kabul edilecek.

İNCELEME YETKİSİ: Karara katılmayan malikler, müteahhit veya ilgili kurumlar (TOKİ, İdare) tarafından belirlenen adreste teklifi inceleyebilecek.

15 GÜNLÜK KRİTİK SÜRE: ARSA PAYI SATIŞI VE DEVLETİN ALIM HAKKI
Karara katılmayan veya 15 günlük süre içinde teklifi incelemeyen maliklerin arsa payları için yaptırım süreci işletilecek:

AÇIK ARTIRMA: Arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılacak.

DEVLETİN DEVREYE GİRMESİ: Eğer paydaşlara satış gerçekleştirilemezse, riskli alan ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya TOKİ ödeyerek mülkü devralacak.

ÜÇÜNCÜ ŞAHISLAR: Riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü şahıslara satış imkanı tanınacak.

ÖNCELİK HAKKI: Taşınmazın satışı kararlaştırıldığında, bu payın öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığına veya TOKİ’ye teklif edilmesi zorunlu olacak.

YAPILAŞMA HAKKININ BAŞKA PARSELE TAŞINMASI
Düzenleme, zeminden kaynaklı sorunlar veya afet riski nedeniyle aynı parselde yeni yapı yapılmasına imkan bulunmayan durumlar için de çözüm getirdi:

DIŞ PARSELDE UYGULAMA: Mevcut parselde yapılaşma hakkı yoksa, yeni bina uygulama alanı dışındaki başka bir parselde yapılabilecek.

İMAR HAKKI AKTARIMI: İmar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınma durumunda, tüm maliklerin aynı parselde birleştirilmesi (şuyulandırılması) ve o parseldeki diğer maliklerin onayı şart koşuluyor.

RESMİ BİLDİRİM: Bu tür hakların başka parselde kullanılacağına dair ilgili müdürlükten yazı alınması ve bu yazının belediye ile tapu müdürlüklerine bildirilmesi gerekecek.

TEK KİŞİLİK İSTEMLE DÖNÜŞÜM MASASI KURULACAK

Yeni yönetmeliğe göre, riskli binalarda karar alma süreci artık tek bir hak sahibinin istemiyle başlayabilecek:

Maliklerden birinin talebiyle tüm paydaşlar toplantıya çağrılacak. Bildirimler muhtarlık ilanı, bina panosu veya noter vasıtasıyla yapılabilecek.

Yeniden bina yaptırılması, payların satışı veya müteahhit seçimi gibi kritik kararlarda artık üçte iki değil, salt çoğunluk (%50+1) yeterli olacak.

Tapuda elektronik adresi bulunanlara yapılacak bildirimler, ulaşmasından 5 gün sonra tebliğ edilmiş sayılacak.

KARARA KATILMAYANLAR İÇİN "AÇIK ARTIRMA" VE "KAMULAŞTIRMA"
NTV'nin haberine göre, süreci yavaşlatan veya teklifi kabul etmeyen azınlık paydaşlar için sert yaptırımlar devreye giriyor:

Salt çoğunluğa katılmayanların arsa payları, rayiç değerden az olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırmayla satılacak.

Eğer paydaşlar satın almazsa, ilgili payı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya İdare satın alabilecek.

Bina yıkılıp arsa haline geldiğinde, pay satışı yapılacaksa ilk teklif zorunlu olarak kamu kurumlarına sunulacak.

Yeni düzenleme, zemini uygun olmayan veya mevzuat gereği yerinde inşa edilemeyen binalar için de çözüm sunuyor:

Riskli yapıların yapılaşma hakkı, imar hakkı aktarımı ile başka parsellere taşınabilecek.

Taşınma veya parsel birleştirme durumlarında, vergi ve harç muafiyetleri yeni parselde de oran nispetinde devam edecek.

Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi" TBMM Başkanlığına sunuldu. Kanuna eklenecek maddeyle yeni usuller getiriliyor. Peki, Kentsel dönüşümde salt çoğunluk nedir? Kentsel dönüşümde karar nasıl alınacak?
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk merak ediliyor. Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi" TBMM Başkanlığına sunuldu. Peki, Kentsel dönüşümde salt çoğunluk nedir? Kentsel dönüşümde karar nasıl alınacak?

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE SALT ÇOĞUNLUK NEDİR?
Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.

Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.

Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecek.

Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

Kaynak - Kentsel dönüşümde 'salt çoğunluk' dönemi: İtiraz edenin payı satılacak veya devlet alacak - KARAR